W dniu 23 marca 2023 roku do Sejmu wpłynął rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (druk nr 3097). Jak czytamy w uzasadnieniu projektu, zaproponowane zmiany mają na celu uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedur planistycznych w gminach, m. in. w związku z trwającą statystycznie ponad 3 lata procedurą uchwalenia bądź zmiany planów miejscowych. Główne zmiany dotyczą zastąpienia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nowym dokumentem – planem ogólnym gminy, stworzenia Rejestru Urbanistycznego i Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (dalej: ZPI) oraz wprowadzenia do ustawy oddzielnego rozdziału regulującego partycypację społeczną w procesie planistycznym.
W zakresie odnawialnych źródeł energii, nowelizacja wprowadza domyślną możliwość lokalizowania instalacji OZE w strefach otwartych, gospodarczych i górnictwa, bez konieczności konkretnego wskazywania obszaru przeznaczonego na tego typu inwestycje. Zgodnie z brzmieniem uzasadnienia projektu, z uwagi na potrzeby zachowania ładu przestrzennego i w celu przeciwdziałania konfliktom społecznym lokalizacja OZE o dużej mocy powinna przebiegać za pośrednictwem planów miejscowych. Dodatkowo w związku z wprowadzeniem w art. 14 ust. 6a ustawy zmienianej obowiązku lokalizacji obiektów handlu wielkopowierzchniowego oraz określonych instalacji OZE na podstawie planu miejscowego, uchylono również art. 15 ust. 3 pkt 3a i 4. Przepis art. 15 ust. 4 uzupełniono o instalacje OZE wykorzystujące do wytwarzania energii wyłącznie energię promieniowania słonecznego zamontowane na budynku, aby umożliwić ich lokalizację na takich samych zasadach jak mikroinstalacje.
Oprócz powyższego, obszary rozmieszczenia instalacji OZE, o których mowa w uchylanych przepisach art. 10 ust. 2a, stanowią wyjątek od zasady obowiązywania zapisów studium do momentu uchwalenia planu ogólnego. Ustalenia te zgodnie z przepisami przejściowymi w art. 67 nowelizacji nie będą obowiązywały od dnia wejścia w życie ustawy. Tym samym nie będzie obowiązku wykazywania zgodności planów miejscowych ze studium w zakresie tychże obszarów i ich stref ochronnych. W pozostałym zakresie ustalenia studium będą posiadały moc wiążącą wobec planów miejscowych aż do utraty mocy przez te studia.
Wartym podkreślenia jest również fakt przychylenia się autorów nowelizacji do licznych apeli przedstawicieli branży OZE poprzez wprowadzenie przepisów przejściowych, na mocy których do końca 2025 roku dopuszcza się możliwość lokalizowania wielkoskalowych instalacji fotowoltaicznych i wiatrowych, a także innych OZE nieobjętych przepisami szczególnymi, na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, wydawanych zgodnie z zapisami planu ogólnego gminy. W związku z tym, chociaż projekt zakłada obowiązek lokalizowania instalacji OZE o dużej mocy na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to dzięki powyższym przepisom przejściowym do momentu wejścia w życie nowelizacji w dniu 1 stycznia 2026 roku wielkoskalowe inwestycje nie będą musiały oczekiwać na uchwalenie planu miejscowego.
Istotną zmianę w nowelizacji stanowi również dodanie do ustawy zmienianej art. 64c, który mówi o wprowadzeniu 5-cioletniego terminu ważności wydawanych na dzień dzisiejszy bezterminowo decyzji o warunkach zabudowy. W art. 62 ustawodawca określił, że wyjątek od tej zasady stanowią decyzje, które stały się prawomocne przed dniem wejścia w życie niniejszego przepisu.
Problem pojawi się w momencie, w którym do końca 2025 roku nie zostanie uchwalony plan ogólny. Zgodnie z nowo wprowadzonymi przepisami, bez uchwalenia planu ogólnego nie będzie możliwe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. W związku z niemożnością dokładnego określenia długości procesu legislacyjnego, ciężko jest stwierdzić, ile de facto czasu będą miały organy jednostek samorządowych na dostosowanie się oraz utworzenie dokumentów w nowej rzeczywistości prawnej. Niewyrobienie się w wyznaczonym w projekcie terminie może niestety spowodować znaczne opóźnienia w procedurze wydawania dokumentów, a co za tym idzie – w inwestycjach na danym obszarze.
Kolejne kontrowersyjne zmiany dotyczą zastąpienia funkcjonującego do tej pory studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nowym dokumentem – planem ogólnym gminy. Jak czytamy we wprowadzonym w projekcie zmian art. 13a ust. 1 – Dla obszaru gminy, z wyłączeniem terenów zamkniętych innych niż ustalane przez ministra właściwego do spraw transportu, rada gminy uchwala plan ogólny gminy, zwany dalej „planem ogólnym”. Zgodnie z ust. 4 ww. przepisu w planie ogólnym określa się strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne, a można określić również obszary uzupełnienia zabudowy oraz obszary zabudowy śródmiejskiej. Dokument mówiąc najprościej będzie określał przeznaczenie terenów w granicach poszczególnych gmin oraz możliwości ich zabudowania. Autorzy projektu podkreślają w uzasadnieniu, że wprowadzenie nowego instrumentu jest konieczne ze względu na niewystarczającą rolę studium, w szczególności w zakresie wpływu na wydawanie decyzji o warunkach zabudowy oraz jego zbyt rozbudowaną, cechującą się dużą niespójnością formę, w szczególności w zakresie przyjmowanego stopnia szczegółowości w formułowaniu ustaleń, przyjmowanej terminologii, układu tekstu, co wg ustawodawcy stanowi istotną barierę na drodze do integracji informacji o ustaleniach tego dokumentu na poziomie krajowym. Dokument studium wiąże podmioty na poziomie lokalnym, gminnym, jednak nie stanowi aktu prawa miejscowego. Odmienne ustalenia zostały zawarte w ww. przepisie dot. planu ogólnego. W art. 13a ust. 7 bowiem wprost wskazano, że stanowi on akt prawa miejscowego, co oznacza, że do jego stosowania są zobowiązane wszystkie jednostki funkcjonujące na terenie nim objętym. Ustawodawca zaplanował również, że wprowadzany nowelizacją plan będzie pewnego rodzaju dokumentem bazowym, z którym zgodność będą musiały zachować zarówno plany miejscowe, jak i decyzje o warunkach zabudowy.
I tu rozpoczynają się legislacyjne schody i posypują pytania zainteresowanych: CO Z DOTYCHCZAS WYDANYMI DOKUMENTAMI, PLANAMI, DECYZJAMI? Ustawodawca chce, aby wszystkie dokumenty planistyczne zachowały swoją ważność do momentu wprowadzenia nowych.
W przepisach przejściowych czytamy, że studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r., i stosuje się do nich przepisy dotychczasowe. Dodatkowo do spraw opracowania i uchwalania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy albo ich zmian stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym, jeżeli przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy wystąpiono o opinie i uzgodnienia projektów tych studiów albo ich zmian lub zmiana tych studiów dotyczy wyłącznie lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Nowe przepisy wprowadzają również zasady funkcjonowania instytucji zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI). Będzie to szczególna forma planu miejscowego, uchwalana przez radę gminy na wniosek inwestora. Projekt planu tworzy sam inwestor i dołącza go do składanego wniosku. W projekcie zmian zaproponowano przepisy dotyczące negocjacji inwestora i gminy, wprowadzając umowę urbanistyczną jako podstawę do realizacji inwestycji. Procedura ta ma na celu skrócenie czasu uchwalania dokumentów, jak również danie gminom większej swobody w lokalizowaniu i realizacji dużych inwestycji. Jak wskazuje ministerstwo, ZPI jako środek powiązany z uproszczoną procedurą uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stanowi rozwiązanie wyczekiwane również przez inwestorów z sektora OZE.
W 2026 roku planowane jest również uruchomienie prowadzonego w systemie teleinformatycznym publicznego Rejestru Urbanistycznego. Zgodnie z brzmienie projektu ustawy i nowym rozdziałem 5b ustawy zmienianej, w Rejestrze znajdą się informacje i dane z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego, w tym dane przestrzenne, m.in. takie jak projekty aktów planowania przestrzennego, uchwały władz gminy, decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym, raporty z konsultacji społecznych, rozstrzygnięcia organów nadzoru. Zmiany te mają zapewnić aktualność udostępnianych w Rejestrze dokumentów w związku z publikowaniem ich niezwłocznie po ich uchwaleniu.
Reforma jest jednym z kamieni milowych przewidzianych w ramach Krajowego Planu Odbudowy. W związku z faktem, iż projekt został dopiero skierowany do I czytania i do prac w komisjach, ciężko jest mówić o ostatecznym jego kształcie oraz terminie przyjęcia nowych regulacji, które będą wiadome dopiero po zakończeniu całego procesu legislacyjnego. Obecny kształt nowelizacji w znacznej części faktycznie porządkuje do tej pory zagmatwaną i długotrwałą procedurę planistyczną gmin, która spędzała sen z powiek wielu inwestorów. Uruchamiany rejestr oraz uregulowanie partycypacji społecznej nadają całej procedurze niezbędnej przejrzystości oraz dostępności źródeł informacji o zachodzących w niej procesach. Wprowadzenie nowych przepisów i nowych dokumentów planistycznych może również stać się przyczyną oraz dobrą motywacją do aktualizacji często przestarzałych dokumentów w wielu gminach w Polsce. Kluczowy będzie zatem ostateczny kształt wprowadzanych przepisów oraz odpowiedni czas na dostosowanie się gmin do nowych regulacji. Wg brzmienia projektu, ustawa ma wejść w życie zasadniczo w ciągu 30 dni od dnia jej ogłoszenia.
Autor:
Joanna Lewicka-Majko
Prawnik